Immobilier à Paris : les prix passent sous la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré
D’après les indicateurs avancés des notaires, le prix des appartements dans la capitale devrait s’établir en janvier 2024 à 9 760 euros le mètre carré, en recul de 6,3 % sur un an.
Le prix du mètre carré va bel et bien passer sous la barre des 10 000 euros à Paris. Pressenti à maintes reprises depuis que le marché immobilier s’est grippé, et déjà annoncé par plusieurs réseaux d’agences immobilières, le franchissement de ce seuil symbolique apparaît désormais dans les chiffres des notaires. Il s’agit là d’un retour « au niveau de prix constaté au printemps 2019, il y a quatre ans et demi », constatent les Notaires du Grand Paris, à l’occasion de la publication, jeudi 30 novembre, des statistiques trimestrielles du marché immobilier ancien en Ile-de-France.
Nous n’y sommes pas encore tout à fait puisque, au troisième trimestre, les prix au mètre carré s’établissent à 10 090 euros dans la capitale. Le mouvement de baisse enclenché devrait toutefois se prolonger, « et l’on attend un prix de 9 760 euros en janvier 2024 (– 6,3 % en un an) d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, affirment les notaires. Par rapport au point haut enregistré en novembre 2020 (10 860 euros), le prix a reculé de 1 100 euros et de 10 % ». Plus qu’un ajustement, il s’agit là d’une baisse forte.
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Désormais, tous les arrondissements de la capitale enregistrent une diminution de leurs prix, comprise entre 2 % et 7 % en un an. Les plus forts reculs sont recensés dans le 16e (– 6,4 %), le 13e (– 6,6 %), le 11e (– 6,7 %) et les 19e et 20e arrondissements (– 6,5 %). A La Chapelle (18e), le quartier le plus abordable de Paris, les prix atteignent 7 540 euros le mètre carré.
Disparités selon les arrondissements
Le coup de frein reste moins marqué à Paris Centre (– 2 %), dans les 5e et 6e (respectivement – 2,3 % et – 2,5 %) ou dans le 8e (– 2 %), secteur qui abrite le quartier le plus cher de la ville, celui des Champs-Elysées, où les prix s’affichent à 19 150 euros le mètre carré. Charles Flobert, l’un des porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris, l’explique par « des produits très haut de gamme et une nombreuse clientèle étrangère. Les Français non résidents et les étrangers représentent désormais 15 % de la clientèle qui achète à Paris, c’est le taux le plus élevé depuis que nous réalisons des statistiques ».
Sur l’ensemble de la capitale, neuf arrondissements ont vu les prix passer sous les 10 000 euros le mètre carré au troisième trimestre, auxquels il faudra ajouter « probablement bientôt le 17e arrondissement », note M. Flobert.
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A l’origine de cette baisse des prix, une chute brutale de 29 % du nombre d’appartements anciens vendus au troisième trimestre par rapport au troisième trimestre 2022. Certes, le marché immobilier fonctionnait alors à plein régime, à la sortie de la crise sanitaire. Mais la baisse du nombre de transactions est également forte (– 14 %) par rapport à la moyenne d’activité des dix dernières années. Et encore ce recul est-il moindre à Paris qu’en petite et en grande couronne.
En Ile-de-France, au troisième trimestre, la chute du nombre de ventes de logements anciens s’accélère en effet, et atteint 34 % en un an. Le niveau d’activité y est désormais inférieur d’un quart par rapport à la moyenne de ces dix dernières années. « Au point que, faute de volumes, certaines données chiffrées sur les prix vont devenir difficilement exploitables », reconnaît Elodie Frémont, également porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris. Ce décrochage aboutit à retrouver les volumes de 2015.
« Parcours du combattant »
Alors que les années de taux d’intérêt historiquement bas ont porté au plus haut le marché immobilier en solvabilisant massivement la clientèle, la fin du cycle de l’argent « gratuit », qui correspond au relèvement des taux par la Banque centrale européenne et par les banques, a figé les échanges. En octobre, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance) s’élevait à 4,12 %, contre à peine plus de 1 % en décembre 2021.
De quoi réduire drastiquement le pouvoir d’achat des ménages, qui ont massivement renoncé à se lancer dans un projet immobilier. Les propriétaires, de leur côté, ont davantage hésité avant de vendre pour acheter un nouveau logement : la durée de détention moyenne des biens vendus s’est ainsi allongée, passant pour un appartement de 10,4 ans en 2003 à 12,6 ans en 2023 (et de 13,2 à 15,3 ans pour les maisons).
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Les notaires observent que la retombée de la fièvre immobilière a désormais un impact « sensible » sur les prix, qui reculent de 5,3 % en un an, au troisième trimestre, sur l’ensemble de l’Ile-de-France. « Dans le logement ancien, tout ne se vend plus à n’importe quel prix. Le zéro défaut va dorénavant primer, tandis qu’un rez-de-chaussée ou un premier étage posent des difficultés, tout comme une mauvaise orientation, un quartier en vogue devenu moins attractif ou un diagnostic de performance énergétique dégradé », explique Mme Frémont. Les indicateurs avancés sur les avant-contrats en petite et grande couronne laissent ainsi entrevoir des baisses annuelles de prix des appartements, respectivement de 8 % et 6 % en janvier 2024.
« Les premières baisses de prix ne suffisent toutefois pas à compenser la hausse du taux de crédit et l’augmentation de l’apport demandé : le projet immobilier devient le vrai parcours du combattant », constate Mme Frémont, entre refus de crédit, refus d’instruire et délai d’instruction rallongé. Une acquisition doit « de plus en plus souvent être garantie par une hypothèque et non plus par un simple cautionnement, et elle est souvent cumulée avec d’autres demandes de garanties, allant jusqu’au cautionnement des parents, témoigne-t-elle. Phase pour le moins humiliante quand l’emprunteur est âgé de 50 ans ou plus ».
Une éclaircie s’annonce en revanche de ce côté-là. Le tassement de l’inflation constitue « une perspective encourageante pour les taux qui s’est accompagnée de messages d’ouverture de lignes de crédit par certaines grandes banques », affirment les Notaires du Grand Paris. Un retournement pour des établissements de crédit qui avaient fait preuve ces derniers mois d’une frilosité rare.