Crise du logement : l’engouement des maires pour la « surtaxe » sur les résidences secondaires
Si de plus en plus d’édiles de communes prisées appliquent une majoration de la taxe d’habitation, celle-ci n’a que peu d’effets sur les tensions induites sur le marché, notamment à cause de son taux très faible.
La décision avait été prise à l’unanimité. A Saint-Malo, ville pittoresque de bord de mer en Ille-et-Vilaine confrontée à une pénurie de logements, le conseil municipal avait institué sans états d’âme, le 21 septembre 2023, une « surtaxe » sur les résidences secondaires. « Notre problème est que le taux de résidences secondaires a beaucoup progressé ces dernières années et dépasse aujourd’hui 26 %, tandis que nous rencontrons des difficultés pour loger les habitants permanents, justifie aujourd’hui Gilles Lurton, le maire (divers droite) de Saint-Malo. Nous voulons donc enrayer cette dynamique. »
Depuis 2015, la loi permettait déjà à certaines communes d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires, mais un décret publié mi-2023 a largement étendu le périmètre des villes autorisées à manier cet outil fiscal, à partir du 1er janvier 2024.
Les communes devaient auparavant appartenir à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, mais dans le nouveau décret, ce verrou a sauté, et les petites villes touristiques, les stations balnéaires ou de ski peuvent désormais « surtaxer ».
Et nombre de maires confrontées à un marché immobilier en tension ont saisi cette possibilité pour sévir contre le développement exponentiel des résidences secondaires. Saint-Malo donc, mais aussi Bonifacio (Corse-du-Sud), Hossegor (Landes), Chamonix (Haute-Savoie) ou Saint-Tropez (Var).
66 % des logements à Quiberon
Une étude de la direction générale des finances publiques, publiée en juin, montre que la surtaxe a le vent en poupe : 1 461 communes ont institué une majoration de taxe d’habitation en 2024, contre 308 en 2023, soit une multiplication par plus de quatre. Désormais, 40 % des communes autorisées se saisissent de cette possibilité, alors qu’elles n’étaient que 27 % en 2023. Et parmi elles, plus d’une sur trois a voté cette année le taux maximum de majoration autorisé par la loi, soit 60 % de la part communale de la taxe d’habitation. Signe que la crise du logement inquiète de plus en plus les élus, qui n’hésitent plus à passer par la contrainte, et ce quelle que soit leur couleur politique.
Là où les tensions se font particulièrement aiguës, le recours à la « surtaxe » devient massif. C’est en particulier le cas en Bretagne, où les résidences secondaires représentent 12 % de l’ensemble des logements, et bien davantage encore sur le littoral : 66 % à Quiberon (Morbihan), 41 % à Cancale (Ille-et-Vilaine) ou 44 % à Crozon (Finistère). Dans cette région, l’élargissement du périmètre depuis le début de l’année atteint 75 % des communes concernées.
Et près de 60 % en Nouvelle-Aquitaine, où le nombre de villes appliquant la majoration a bondi de 42 à 137 entre 2023 et 2024. Parmi elles, Bayonne, qui l’a instaurée dès que la loi l’a autorisée, en 2015. « Nous sommes au taquet, au taux de maximum de 60 % depuis l’an dernier », précise Jean-René Etchegaray, président (Renaissance) de la communauté d’agglomération Pays basque et maire de Bayonne.
Au Pays basque, où le foncier est rare, les résidences secondaires et les locations de type Airbnb nombreuses, « tous les moyens sont bons pour rectifier le tir, justifie l’élu. Et toutes les communes de l’agglomération se sont un peu suivies, on ne voulait pas que le phénomène des résidences secondaires se déplace chez les voisins ». Avec quel résultat ? L’édile constate que le nombre de résidences secondaires a continué de croître, de près de 20 % en dix ans.
Les propriétaires « ont fait de l’optimisation fiscale »
En septembre 2023, les chercheurs Antoine Belgodere et Georges Casamatta se sont penchés sur la surtaxe dans leur étude « L’imposition des résidences secondaires : effets de la réforme française de 2015 » et en tirent également un bilan décevant. A première vue, le nombre de résidences secondaires a bien reculé après la mise en place d’une surtaxe. « L’écart entre les communes avec et sans majoration de la taxe d’habitation s’est creusé en moyenne de l’ordre de 10 % : le nombre de résidences secondaires a reculé de 5 % dans le premier cas et progressé de 5 % dans le second, résume Antoine Belgodere. Toutefois, si la taxe avait eu l’effet escompté, les prix de l’immobilier dans les communes concernées auraient dû baisser, et ça n’a pas été le cas. »
Aucun mouvement de vente significatif de résidences secondaires n’a par ailleurs été relevé. Autant d’indices laissant penser que les propriétaires « ont fait de l’optimisation fiscale : ils ont conservé leurs deux résidences et ont interverti la principale et la secondaire pour échapper à la taxe », poursuit le maître de conférences en science économique à l’université de Corse.
Pour les deux chercheurs, l’inefficacité de l’imposition des résidences secondaires tient au très faible taux de la taxe, même lorsque la majoration est portée à son maximum, c’est-à-dire 60 %. La surtaxe ne s’est en effet élevée en moyenne qu’à 250 euros par logement taxé en 2019 (120 euros en 2016), précise leur étude. « Il y a un effet de seuil en matière de taxe, si elle reste anecdotique, elle n’entraîne pas de changement de comportement », conclut M. Belgodere.
Paris aussi concernée
A Bayonne, la surtaxe moyenne atteint 720 euros par an et elle va rapporter un peu plus de 1 million d’euros en 2024. « De quoi booster notre politique du logement », dit son maire. A Saint-Malo, la majoration va « de 250 à 900 euros selon la taille de la maison. Ce n’est pas dissuasif, reconnaît Gilles Lurton, mais c’est notre politique d’ensemble, avec aussi la mise en place de quotas pour les meublés touristiques, qui permettra de stopper la croissance des résidences secondaires ».
La capitale s’affole, elle aussi, de l’espace gagné par les résidences secondaires en quelques décennies, passées de quelque 30 000 au tournant des années 1970 à près de 140 000 aujourd’hui (soit 10 % des logements). « On en compte chaque année 4 000 de plus. On court le risque que, dans quatre ou cinq ans, les logements privés à louer à Paris, en chute libre, deviennent moins nombreux que les résidences secondaires et logements vacants réunis », s’alarme Jacques Baudrier, adjoint à la maire de Paris (Parti communiste français), chargé du logement. La ville applique la surtaxe maximale. Elle va lui rapporter 120 millions d’euros cette année, et coûter près de 900 euros, en moyenne, aux propriétaires de résidence secondaire.
« Il y a urgence à ce que le futur gouvernement augmente cette surtaxe pour libérer des logements à Paris et en Ile-de-France. Il faudrait que la majoration soit de + 300 % pour avoir un effet. A 6 000 euros, ça commencerait à faire réfléchir un paquet de gens », argue M. Baudrier. Confrontés aux mêmes difficultés d’accès au logement de la population locale, des pays voisins ont opté pour des solutions radicales. En Suisse, les communes dont le taux de résidences secondaires dépasse le quota de 20 % refusent l’autorisation de toute nouvelle résidence secondaire.