Théâtre d’une bataille entre milliardaires au pied de la tour Eiffel, la justice tranche le sort du jardin d’une copropriété illustre
Cheikh al Thani, propriétaire du mythique appartement de Paul Morand et les autres copropriétaires de l’immeuble au rang desquels figure la famille Arnault se sont livré une longue bataille judiciaire. La procédure que vient de clore la Cour de cassation, nous révèle des pans d’Histoire.
Avenue Charles Floquet, l’une des artères les plus chères de Paris parce qu’elle longe le Champ-de-Mars avec en point de mire la tour Eiffel, se trouve l’appartement où vécut Paul Morand. Il est, depuis 12 ans, le théâtre d’une bataille judiciaire entre ultrafortunés que la Cour de cassation vient de clore.
Le mythique appartement, le jardin de la discorde
Écrivain, diplomate, Paul Morand dont l’antisémitisme et l’homophobie sont notoires est aussi devenu immortel en rentrant à l’Académie française, sur le tard – à 80 ans et après 4 postulations - en raison de ses affinités avec le régime de Vichy que lui fit payer le Général de Gaulle.
Il a vécu près de cinquante ans à Paris au sein du 7e arrondissement, dans un immeuble construit au début du XXe siècle pour le Prince de Soutzo dont il épousa l’ex-femme. Son appartement situé au rez-de-chaussée est, à lui seul, une page de l’histoire de France.
La demeure est connue pour les réceptions qui s’y donnaient. Alain Peyrefitte, successeur de Morand à l’Académie, évoquait un salon de 18 m de long et de 7 de haut qui lui faisait penser à « une salle de château de style Tudor, en bordure du Champ-de-Mars » avec « sous les plafonds presque aussi hauts que la Coupole, une cheminée Renaissance et deux immenses armoires Ming ».
François-Marie Banier, écrivain et photographe condamné pour abus de faiblesse sur Liliane Bettancourt, héritière du groupe l’Oréal, a aussi fréquenté l’appartement qu’il décrit comme un « Transatlantique échoué au pied de la Tour Eiffel ». « Son salon, cathédrale de Chartres des salons, devant lequel la salle de bal du Titanic est une plaisanterie » y aurait vu Nijinski danser, Proust s’y réchauffer, Nathalie Baye y faire la lecture pour la Princesse de Soutzo Morand, des pièces de théâtre s’y seraient jouées devant 500 personnes et Alain Delon s’est porté acquéreur de la «table de palais» qui en ornait l’entrée, en souvenir de Morand dont il avait joué le rôle de «L’homme pressé».
Un prix à hauteur de la démesure
En 2005, Les Échos rapportaient la vente de cet appartement de 731 m2, doté d’un jardin privatif de plus de 300 m2, pour un montant situé entre 8 et 10 millions d’euros. Aujourd’hui, on peut estimer que son prix a doublé et il est intéressant de noter que le jardin, objet du litige actuel, y est décrit comme privatif.
Un collectionneur, le Cheikh Hamad ben Abdullah al Thani, cousin de l’émir du Qatar, en est aujourd’hui le propriétaire, par le biais d’une SCI. Le jardin qui borde son appartement côté Champ-de-Mars, est l’objet d’une bataille judiciaire entre voisins. Les copropriétaires, parmi lesquels se trouve la famille Arnault (LVMH) par le biais de sociétés diverses, estiment que le jardin est une partie commune, alors que le Qatari s’en estime unique détenteur.
Le fait du Cheikh envenime les relations de voisinage
Après l’acquisition de l’appartement en 2009, la SCI du Cheikh a obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation d’aménager et de restaurer à ses frais le jardin donnant sur son appartement.
Les travaux entrepris ayant dépassé largement de simples travaux paysagers puisque le sous-sol a été creusé sur plusieurs mètres de profondeur pour y loger des installations de chauffage et de climatisation, le syndicat des copropriétaires a agi en justice et obtenu gain de cause, avec la condamnation de la SCI à démolir les ouvrages réalisés et à remettre le jardin en l’état antérieur.
Parallèlement, la SCI a cherché à obtenir en justice la propriété du jardin commun, par usucapion, c’est-à-dire par simple effet du temps sans avoir à le payer.
La propriété du jardin, revendiquée de part et d’autre
Si dans un premier temps le tribunal a estimé que le jardin était une partie commune non affectée à l’usage exclusif de la SCI, la Cour d’appel lui a, par la suite, accordé un droit d’usage exclusif sur la verdure. Mécontent, le syndicat des copropriétaires, doublé par les sociétés copropriétaires détenues par la famille Arnault, a saisi la Cour de cassation.
La haute juridiction vient de rendre son arrêt qui indique que la SCI du Cheikh n’est pas propriétaire du jardin par l’effet de la prescription acquisitive puisque dans les trois derniers actes de vente, aucune mention en ce sens n’y figure. En pratique, à chaque vente immobilière, les notaires sont censés vérifier la consistance du lot cédé en le comparant à l’état descriptif de division, de façon à appréhender les éventuelles annexions de parties communes. Après avoir constaté que la SCI n’était pas propriétaire du jardin, les magistrats lui ont quand même accordé un droit de jouissance exclusive.
L’usucapion ou le temps accorde des droits
Pour parvenir à ce résultat les juges se sont fondé sur deux attestations. La première émane d’une ancienne locataire des lieux entre 1975 et 1985, soit juste après Paul Morand, et la seconde d’une propriétaire en 1989, qui toutes deux affirment que le jardin était à l’usage exclusif de leur appartement dont elles seules détenaient la clef de la grille pour y accéder.
Plus de 30 ans s’étant écoulés sans qu’aucun autre copropriétaire n’accède au jardin, la Cour de cassation a déduit que la copropriété avait entendu céder un droit de jouissance exclusive attaché à l’appartement de la SCI. D’autant que les frais d’entretien et d’aménagement ont toujours été payés par la SCI et non par la copropriété. Et ce, même si le jardin était accessible auparavant à tous les copropriétaires, et non uniquement depuis l’appartement du rez-de-chaussée de la SCI.
Le délai de 30 ans correspond à l’usucapion, c’est-à-dire la prescription acquisitive qui est "un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » (c. civ. art. 2258).
Dans cette affaire, l’attribution d’une jouissance exclusive est intéressante puisqu’elle offre la possibilité de jouir du jardin qui appartient à tous, de manière exclusive, tout en restant une partie commune dont les charges sont réglées par l’ensemble des copropriétaires. Le but premier de la SCI n’est toutefois pas atteint puisque la justice a maintenu qu’elle devait remettre le jardin tel qu’il était avant les travaux d’excavation entrepris sans autorisation, puisqu’elle n’en était pas propriétaire.